Što su ’’čisti’’ papiri?

  
Nitko ne želi kupiti „mačka u vreći“. Kada kupite nešto na brzinu bez da ste sagledali sve faktore koji su potrebni za donošenje najracionalnije odluke možete se negativno iznenaditi. Neki od faktora mogu značajno utjecati na isplativost same investicije. Na tržištu nekretnina gdje se radi o velikim i često životnim investicijama ne možete donositi odluke samo na temelju dojma koji je prilikom razgledavanja na vas ostavila neka nekretnina. 

Pod sređenom dokumentacijom podrazumijevaju se čisto vlasništvo, zakonitost postojeće nekretnine te usklađenost stanja u dokumentaciji i na terenu.


1678138420_image-20230306223512-1.png

1. Zemljišnoknjižni izvadak-čisto vlasništo

1.1.Vlastovnica
Vlasništvo nad nekretninom ili njenim dijelom upisano je u Vlastovnici unutar Zemljišnoknjižnog izvadka, odnosno ZK izvadka kojeg je moguće provjeriti u Zemljišnoknjižnom odjelu (gruntovnici) nadležnog suda gdje se nalazi nekretnina.

U ZK izvadku bitno je provjeriti je li nekretnina ili dio nekretnine koju kupujete, u 1/1 vlasništvu osobe ili osoba s kojima sklapate kupoprodajni ugovor.

Napomena! Osobito pripazite na druge osobe upisane u zk uložak od kojih ne kupujete nekretninu. Ukoliko se u ZK ulošku nekretnine ili dijela nekretnine koju želite kupiti, nalaze upisane i druge osobe osim vašeg prodavatelja, a od kojih ne kupujete nekretninu te iste neće ovjeriti svoj potpis kod javnog bilježnika na ugovoru o kupoprodaji ili darovanju. Te osobe će i dalje ostati upisane neovisno o vašoj kupnji. Ponekad se radi o davno preminulim precima prodavatelja, za koje nije proveden prijenos vlasništva, ponekad o stvarnim, živućim suvlasnicima. 

1.2.Teretovnica
U teretovnici su upisani eventualni tereti, hipoteke, zabilježbe ili neriješeni postupci, koji se prenose na novog vlasnika ukoliko ih prodavatelj nije prethodno riješio.

1.3.Etažiranje
Ukoliko kupujete stan u višestambenoj zgradi, provjerite da je zgrada etažirana i nad stanom uspostavljeno etažno vlasništvo, te upisani svi dijelovi koji mu pripadaju (parkirališna mjesta, spremišta i slično).

1.4. Aktivne plombe
Kada netko podnese prijedlog za upis u određeni zemljišnoknjižni uložak, onda zemljišnoknjižni sud u taj uložak hitno stavlja tzv. plombu. Plomba je oznaka da je podnesen prijedlog za upis u tom zemljišnoknjižnom ulošku i da o tom prijedlogu sud još nije donio odluku. Stjecanje nekretnine sa stavljenom plombom je obično rizično jer prijedlog za upis povodom kojeg je stavljena plomba ima prednost pred kasnije podnesenim prijedlogom za upis.

2.    Zakonitost (legalnost) nekretnine
Nekretnina (kuća ili zgrada) je zakonita ukoliko posjeduje odgovarajući akt temeljem kojeg je sagrađena, kao što je građevinska dozvola. Osim građevinske dozvole, jednako je važna uporabna dozvola koju građevina ne može dobiti ako se odstupilo od uvjeta propisanih građevinskom dozvolom ili drugim odgovarajućim aktom za građenje. Dodatno savjetujemo zatražiti uvid i u glavni projekt, koji je dio građevinske dozvole, kako bi provjerili kompletnu dokumentaciju.
Ukoliko je nekretnina građena nezakonito, te naknadno “legalizirana”, provjerite da posjeduje pravomoćno Rješenje o izvedenom stanju. Navedeno Rješenje je finalan dokument, koji ima snagu uporabne dozvole.
Ukoliko je nekretnina građena prije 1968. godine, potrebno je imati dva dokumenta: Uvjerenje da je građevina građena prije 1968. godine, koju izdaje Gradski ured za katastar i geodetske poslove (ili Državna geodetska uprava), te isto tako, treba imati i Uporabnu dozvolu za građevine građene prije 1968. godine.
Također, pripazite da nekretnina nije naknadno dograđivana u odnosu na gore navedene dokumente, jer se svi dograđeni dijelovi izvedeni bez dokumentacije smatraju nezakonitima.

3.     3. Usklađenost stanja u dokumentaciji i na terenu

    Usklađenost stanja odnosi se na:

    3.1. Usklađenost ZK uloška i Posjedovnog lista

    Posjedovni list koji izdaje Katastar nekretnina, nije isto što Vlastovnica u ZK izvadku, te ponavljamo da je jedina točna informacija o      vlasništvu ona iz ZK uloška. Ova dva dokumenta trebala bi biti usklađena, tj. upisane iste osobe. Ukoliko su u Posjedovnom listu upisane druge osobe od onih u ZK ulošku, svakako inzistirajte da prodavatelj uskladi podatke prije prodaje.

3.2. Upis nekretnine u katastar i gruntovnicu
Nakon što je ishođena uporabna dozvola ili Rješenje o izvedenom stanju, nekretninu je uz pomoć geodetskog elaborata za upis objekta  i eventualni elaborat o usklađenju katastarskog i zemljišno knjižnog stanja (oboje izrađuje ovlašteni geodet), potrebno upisati u Katastru i Gruntovnici.


3.3. Usklađenost površine čestice i stanja međa na terenu
1678138420_image-20230306223513-2.png
U nekim slučajevima, zbog digitalizacije katastarskog plana, površina čestice iz dokumentacije neće se savršeno poklopiti sa onom na terenu. Ukoliko postoji sumnja ili na terenu nisu vidljive međe, najpouzdaniji način provjere je angažiranje geodeta koji će iskolčiti ili obnoviti međe

ZAKLJUČAK:
1678138603_image-20230306223816-7.pngBez adekvatnog znanja i iskustva o "čistim papirima" može se dogoditi da naiđete na nekretninu čija dokumentacija nije uredna i tako si zakomplicirate proces kupoprodaje, ali i da kupite takvu nekretninu bez da ste toga svjesni. Brzoplete kupnje mogu uzrokovati velike probleme u budućnosti i učiniti investiciju ne samo neisplativom već i velikim opterećenjem za kupca u smislu potrošnje novca i vremena na dodatno "čišćenje papira". Također, prilikom prodaje, prodavatelji često ne vode računa o urednosti svih dokumenata bilo zbog toga što nisu upoznati sa svim nadležnim zakonima, bilo zbog nemara i želje da što prije prodaju nekretninu i prebace sav teret na novog kupca. 

Ukoliko sami prolazite kroz cijeli proces pronalaska i kupoprodaje nekretnine puno je veća vjerojatnost da ćete naići na takve situacije nego da sudjelujete u tom procesu preko posrednika. Da bi izbjegli takve situacije obratite se za pomoć agenciji za nekretnine Bagi Immobilien. Naši stručnjaci detaljno provjeravaju urednost vlasničke i tehničke dokumentacije svake nekretnine koja bi vas mogla zanimati i poduzimaju potrebne mjere za osiguranje legaliteta nekretnine. One svojim radom jamče da će vaša investicija biti isplativa barem vezano uz dokumentaciju koja ju prati i vi kao potencijalni kupac ne morate brinuti o tim pitanjima. Kao prodavatelj nekretnine također se možete pouzdati u naš rad jer će vas naši agenti upozoriti na urednost vaše vlasničke i tehničke dokumentacije.